Wat als de verhuurder wil verbouwen bij handelshuur? art 16,3 en 25 Handelshuurwet

Enkel mogelijk bij huurhernieuwing.  Buiten beschouwing gelaten of dit artikel al dan niet van dwingend recht is.
In verband met die werken: dat kan alleen bij een huurhernieuwing, dus niet na 3 jaar.
Art. 16, 3° Handelshuurwet:
“Zijn wil om het onroerend goed of het gedeelte van het onroerend goed waarin de afgaande huurder zijn bedrijf uitoefent, weder op te bouwen. Als wederopbouw wordt beschouwd elke verbouwing door een afbraak voorafgegaan, beide de ruwbouw van de lokalen rakende en waarvan de kosten drie jaar huur te boven gaan;”

“De Rechtbank te Brugge (Rb. Brugge, 7 mei 1986, R.W., 1989-90, 710.) vat zeer goed samen waarin de afbraak- en slopingswerken bestaan: ‘om te kunnen spreken van wederopbouw in de zin van artikel 16, I, 3° Handelshuurwet, moeten vier voorwaarden cumulatief vervuld zijn, namelijk dat het werken betreft die a. een verandering inhouden, b. worden voorafgegaan door afbraak, c. de ruwbouw raken en d. waarvan de kostprijs meer dan drie jaar huur bedraagt. Als werken die de ruwbouw raken, dient men te beschouwen de werken aan muren die reiken van de funderingen tot aan de top van een gebouw evenals de nagenoeg volledige vervanging van de dakbedekking’. Er is een werkelijk verschil met veranderings- en aanpassingswerken die uitgevoerd worden door de verhuurder die de hernieuwing geweigerd heeft ‘voor eigen gebruik’. Deze laatste mogen door de verhuurder uitgevoerd worden voor herschikking van de inrichting van het pand; het volstaat dat hij die werken begint binnen zes maanden na de uitzetting zelfs als het effectieve persoonlijk gebruik aanvangt na die zes maanden.” (PAUWELS, A., VRANCKEN, M., Art. 16 Handelshuurwet In: X., Bijzondere overeenkomsten. Artikelsgewijze commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer)

De verhuurder is tot betaling van de vergoeding van art. 25, 3° gehouden als hij het goed verhuurt zonder het te hebben weder opgebouwd, zelfs indien hij de nieuwe huurder had verplicht tot wederopbouw of tot uitvoering van zekere werken en ook al was de nieuwe huurder deze verplichting nagekomen (Cass., 21 juni 1974, Arr. Cass., 1974, 1168; Pas., 1974, I, 1088).

Onder wederopbouwen in art. 16, I, 3° moet volgens de gewone en normale betekenis van het woord worden verstaan de onroerende goederen in een soortgelijke of andere vorm herbouwen; een autosnelweg kan niet worden opgevat als de wederopbouw van een onroerend goed (Cass., 12 januari 1978, R.W., 1978-79, 662; Pas., 1978, I, 535, concl. Adv. Gen. Velu, J.; Arr. Cass., 1978, 566).

De verhuurder die overeenkomstig art. 16, I, 3° Handelshuurwet de huurhernieuwing weigert aan de huurder om het verhuurde goed af te breken en weder op te bouwen, gaat daardoor een persoonlijke verplichting aan tot uitvoering van het door hem geuite voornemen. Hij kan er zich niet op een ander van ontlasten, zelfs niet door de verkoop van het goed voordat de huur verstreken is (Cass. AR 7842, 26 juni 1992).

De kosten van meer dan drie jaar huur die, krachtens art. 16.1, lid 1, 3° Handelshuurwet in aanmerking mogen genomen worden omvatten niet enkel de kosten van afbraak en wederopbouw in zoverre die kosten rechtstreeks betrekking hebben op de ruwbouw, maar ook de andere kosten die verbonden zijn met de afbraak gevolgd door een verbouwing (Cass. (3e k.) AR C.00.0235.N, C.00.0246.N, 18 november 2002).

 

Art.16. I. De verhuurder kan de hernieuwing van de huur weigeren om een van de volgende redenen :
1 Zijn wil om persoonlijk en werkelijk het verhuurde goed in gebruik te nemen, of het op die wijze te doen in gebruik nemen door zijn afstammelingen, zijn aangenomen kinderen of zijn bloedverwanten in de opgaande lijn, door zijn echtgenoot, door diens afstammelingen, bloedverwanten in de opgaande lijn of aangenomen kinderen, of het te doen in gebruik nemen door een personenvennootschap waarvan de werkende vennoten of de vennoten die ten minste drie vierden van het kapitaal bezitten, in dezelfde betrekking van bloedverwantschap, aanverwantschap of aanneming staan tot de verhuurder of tot zijn echtgenoot.
2 Zijn wil om het onroerend goed een bestemming te geven die elke handelsonderneming uitsluit.
3 Zijn wil om het onroerend goed of het gedeelte van het onroerend goed waarin de afgaande huurder zijn bedrijf uitoefent, weder op te bouwen. Als wederopbouw wordt beschouwd elke verbouwing door een afbraak voorafgegaan, beide de ruwbouw van de lokalen rakende en waarvan de kosten drie jaar huur te boven gaan.
4 Alle grove tekortkomingen van de huurder aan de verplichtingen die voor hem uit de lopende huur voortvloeien, met inbegrip van de waardevermindering van het onroerend goed veroorzaakt door de huurder, de zijnen of zijn rechtverkrijgenden, en van belangrijke veranderingen in de aard of de wijze van exploitatie van de handel aangebracht zonder instemming van de verhuurder, alsook elke ongeoorloofde handeling van de huurder die, objectief beschouwd, de voortzetting van de contractuele betrekkingen tussen de verhuurder en de huurder onmogelijk maakt.
Wanneer de verhuurder eigenaar is van de handelszaak die in het verhuurde goed geëxploiteerd wordt en de huur zowel het verhuurde goed als de handelszaak betreft, dienen bij de beoordeling van de grove tekortkomingen van de huurder aan de verplichtingen die voor hem uit de lopende huur voortvloeien, in aanmerking te worden genomen niet alleen de verplichtingen die het genot van het onroerend goed, maar ook die welke de exploitatie van de handel betreffen, onder meer de verplichting om de instandhouding van de handelszaak te verzekeren.
Indien de huurder betwist dat de verhuurder gerechtigd is de in de voorafgaande leden opgegeven redenen in te roepen, wendt hij zich tot de rechter binnen dertig dagen na het antwoord van de verhuurder, op straffe van verval.
5 Het aanbod van een hogere huurprijs door een derde, indien de huurder geen gelijk aanbod doet, overeenkomstig de artikelen 21, 22 en 23.
6 De afwezigheid van een wettig belang bij de huurder, die in de onmiddellijke buurt van het verhuurde goed een soortgelijke handel is begonnen voor het verstrijken van de termijn bepaald bij artikel 14 voor de kennisgeving door de verhuurder in antwoord op de aanvraag tot hernieuwing van de huurder, of die op dat tijdstip in de onmiddellijke buurt van het verhuurde goed beschikt over een onroerend goed of een gedeelte van een onroerend goed waarin hij zijn handelsbedrijf kan voortzetten.
II. De huurder heeft geen recht op hernieuwing van de huur, wat het deel van het onroerend goed betreft dat hij in onderhuur gegeven heeft voor een ander gebruik dan handel.
III. De minderjarige, de onbekwaamverklaarde, de blote eigenaar, de vermoedelijk afwezige of hun erfgenamen kunnen zich verzetten tegen de hernieuwing van de huur die zonder hun tussenkomst is toegestaan, indien zij het vrije beheer over hun goederen herkregen hebben.
IV. Buiten de hierboven bedoelde gevallen kan de verhuurder de hernieuwing weigeren mits hij aan de huurder een vergoeding wegens uitzetting uitkeert, gelijk aan drie jaar huur, eventueel verhoogd met een bedrag, toereikend om de veroorzaakte schade geheel te vergoeden.

 

Art.25. Indien de huurder regelmatig zijn wil heeft te kennen gegeven om van zijn recht op hernieuwing gebruik te maken en het hem is geweigerd, heeft hij in de hierna bepaalde gevallen recht op een vergoeding, die, behoudens akkoord van partijen, gesloten na het ingaan van dat recht, forfaitair bepaald wordt als volgt :
1 De vergoeding is gelijk aan één jaar huur, wanneer de verhuurder verlangt het goed te bestemmen voor een ander gebruik dan voor handel, bij toepassing van artikel 16, 2, of het weder op te bouwen, overeenkomstig artikel 16, 3. In dit laatste geval is evenwel geen vergoeding verschuldigd, wanneer het goed moet worden afgebroken of weder opgebouwd wegens ouderdom, wegens overmacht of krachtens bepalingen van wetten of verordeningen;